Bis auf wenige Großstädte und prosperierende Regionen werden aufgrund der demografischen Entwicklung zukünftig weite Teile Deutschlands mit einem Wohnraumüberhang zu kämpfen haben.
Der wohnwirtschaftliche Strukturwandel wird unaufhaltsam fortschreiten und in den nächsten Jahren noch deutlicher hervortreten.
Die große gesellschaftliche Herausforderung dieser Entwicklung besteht hauptsächlich darin, trotz Schrumpfung weiterhin lebenswerte (Stadt-)Kerne mit einer intakten und bezahlbaren Infrastruktur zu erhalten. Dazu müssen die Städte und Gemeinden idealerweise von den Rändern nach innen zurückgebaut werden. Dieser Rückbau beinhaltet neben dem stetigen Abriss nicht mehr benötigten Wohnraumes auch den Rückbau der zu groß dimensionierten Infrastruktur.
Aufgrund der Historie muss deutlich zwischen den alten und neuen Bundesländern unterschieden werden.
Die westdeutschen Städte wurden nach dem Krieg alle wiederaufgebaut. Auch viele nicht kriegsbeschädigte Gebäude wurden nach und nach durch „moderne“ Bauten ersetzt. Die nicht mehr zeitgemäße Wohnqualität dieser in den 1950er bis 1970er Jahren entstandenen Wohnimmobilien stellt ein großes Problem dar – sie sind nur mit großem Sanierungsaufwand auf einen modernen Standard zu bringen.
Daher werden trotz rückläufiger Bevölkerung weiterhin Neubauimmobilien in nennenswerter Anzahl in der Peripherie der Stadtkerne erstellt, weil es eine Nachfrage wohlhabender Mieterschichten nach zeitgemäßem Wohnraum gibt. Nicht marktgerechte, ältere Immobilien hingegen werden zunehmend qualitätsbedingten Leerstand zu verzeichnen haben. Dies verstärkt in den alten Bundesländern den demografisch bedingten Leerstand.
Die Herausforderung ist also groß: Wie sollen die Städte schrumpfen, damit intakte und lebenswerte Orte zurückbleiben?
Ein Schrumpfen auf der alten Fläche ist wenig attraktiv, da mit zunehmenden Leerstand ganze Straßenzüge dem Verfall und Vandalismus preisgegeben werden, was wiederum soziale Probleme zur Folge hat. Auch der Unterhalt der Infrastruktur wird pro Einwohner immer teurer, da die gleiche Fläche mit Strom, Wasser, Telekommunikation usw. zu versorgen ist.
Die Lösung liegt gerade in den Außenbezirken nur im Abriss ganzer Viertel und/oder Straßenzüge bei gleichzeitigem Rückbau der Infrastruktur. Lediglich in stark verdichteten Stadtbezirken kann versucht werden, durch Abriss einzelner Gebäude(-blöcke) Freiräume zu schaffen, etwa in Form attraktiver, kleiner Grünanlagen.
Da in den alten Bundesländern sehr viele Gebäude in den Händen privater Eigentümer mit einer zum Teil sehr kleinteiligen Eigentümerstruktur sind, stellt das notwendige Vorgehen eine große Herausforderung dar. In vielen Fällen müsste voraussichtlich zwangsenteignet werden – allerdings kollidiert ein solches Vorgehen mit dem Schutz des Privateigentums und es fehlen die erforderlichen rechtlichen Rahmenbedingungen.
Vereinzelt gibt es bereits Bemühungen, eine Stadt durch Rückbau attraktiver zu gestalten. Zum Beispiel Duisburg: Hier werden einzelne Straßenzüge abgerissen. Der Beschluss wurde im Jahr 2007 gefasst; man rechnet mit einer Umsetzungsphase von 10 Jahren. Das Gesamtprojekt umfasst den Abriss von 121 Häusern, den Umzug von 800 Menschen sowie den Bau eines Grüngürtels und kostet insgesamt 71,9 Millionen Euro. Bei Betrachtung der Zahlen wird klar, dass dieses Modell nicht übertragbar ist. Gerade bei den leeren Kassen der meisten betroffenen Städte stellt sich die Frage, ob und wie man zukünftig Eigentümer entschädigen soll.
Die ostdeutschen Städte sind für den Stadtrückbau ideal aufgestellt. Durch die historische Entwicklung finden sich dort funktionierende, hochattraktive und quasi neue (Innen-)Städte mit modernem Wohnraum. Gleichzeitig stehen in der Peripherie der Stadtkerne immer noch zahlreiche Plattenbauten, die sich nach und nach abreißen lassen. So können die Städte leicht auf ihre Nachkriegsgröße schrumpfen, ohne an Attraktivität zu verlieren – fast alle Bestandsgebäude wurden aufwändig renoviert und durch Neubauten ergänzt.
Auf dem Luftbildausschnitt von Frankfurt (Oder) sind die riesigen, nicht renovierten Plattenbaugebiete rot umrandet. Man erkennt die erheblichen Flächen, die der noch bestehende Plattenbaubestand einnimmt. Die beiden Objekte der MDU Grundbesitz GmbH (orangefarbene Haussymbole) befinden sich dagegen in der Nähe des Stadtkerns in einer absoluten Top-Lage.
Bildquelle: GoogleMaps
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