Die Aussicht auf eine bestimmte demografische Entwicklung ist für die meisten Anleger kein primäres Entscheidungskriterium, unter anderem, da die zu betrachtenden Zeiträume einfach zu groß sind und die Prognosen nicht zu der eigenen „erlebten“ Erfahrung passen.
Getrieben wird die Nachfrage nach Immobilien hauptursächlich durch das niedrige Zinsniveau und die fehlenden sicheren Anlagealternativen infolge der Erfahrungen aus der Finanzkrise. Zusätzlich ziehen die gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre eine der Assetklasse Immobilien gegenüber sehr positive und massive Presseberichterstattung nach sich.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Immobilieninvestitionen in Mehrfamilienhäuser mit einem Kaufpreis von bis zu ca. drei Millionen Euro, die fast ausschließlich durch Privatinvestoren und im geringeren Umfang durch Familyoffices getätigt werden.
Die Aussicht auf eine bestimmte demografische Entwicklung ist für die meisten Anleger kein primäres Entscheidungskriterium, unter anderem, da die zu betrachtenden Zeiträume einfach zu groß sind und die Prognosen nicht zu der eigenen „erlebten“ Erfahrung passen.
Getrieben wird die Nachfrage nach Immobilien hauptursächlich durch das niedrige Zinsniveau und die fehlenden sicheren Anlagealternativen infolge der Erfahrungen aus der Finanzkrise. Zusätzlich ziehen die gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre eine der Assetklasse Immobilien gegenüber sehr positive und massive Presseberichterstattung nach sich.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Immobilieninvestitionen in Mehrfamilienhäuser mit einem Kaufpreis von bis zu ca. drei Millionen Euro, die fast ausschließlich durch Privatinvestoren und im geringeren Umfang durch Familyoffices getätigt werden.
Gerade in den alten Bundesländern besteht ein deutlicher Trend zu mehr Wohnfläche je Einwohner. Hauptgrund ist die zunehmende Anzahl von Singlehaushalten. Dieser Effekt hat bisher die demografische Entwicklung teils überkompensiert, so dass der generell abnehmende Trend erst in den nächsten Jahren deutlicher hervortreten wird und sich erst dann Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ergeben werden.
Bei kritischer Betrachtung muss man konstatieren, dass der Mietwohnungsbestand in den alten Bundesländern zum überwiegenden Teil nicht mehr zeitgemäß ist. Auf den Markt kommen vielfach Mehrfamilienhäuser aus den wachstumsstarken 1950er, 1960er und 1970er Jahren mit entsprechendem Sanierungsbedarf hinsichtlich Wohnraumzuschnitt und -qualität sowie Energieeffizienz.
Daher gibt es trotz wachsender Leerstände auch in den Schrumpfungsregionen eine qualitätsbedingte Neubaunachfrage. In den Wachstumsregionen werden durch die demografisch bedingte zusätzliche Nachfrage und den damit notwendigen Neubau moderne Wohnungsqualitäten auf den Markt kommen. In den Schrumpfungsregionen altern die Wohnungsstrukturen dagegen deutlich stärker. Der nicht modernisierte Bestand wird zunehmend unattraktiver. Aber – Neubau in Schrumpfungsregionen erhöht den Leerstand. Somit kommt es hier neben demografisch bedingtem Leerstand auch zu qualitätsbedingtem Leerstand.
Eine besondere Herausforderung stellt die energetische Sanierung dar. Selbst wenn die Dämmung des Altbaubestandes in den nächsten Jahren vom Staat über Abschreibungen und zinsgünstige Kredite gefördert werden sollte, werden auf die Immobilienbesitzer hohe Kosten zukommen, da diese Kosten auch nach Abzug der staatlichen Subventionen nur teilweise auf die Miete umgelegt werden können.
Trotz dieser insgesamt für Immobilieninvestitionen nicht optimalen Ausgangslage besteht eine permanente und zuletzt auch gestiegene Nachfrage. Die Mietrendite im Einkauf von älteren Objekten liegt bei bis zu 10 % – unter Inkaufnahme einer veralteten Bausubstanz.
In den alten Bundesländern finden wir funktionierende Märkte mit zahlreichen liquiden, solventen Privatinvestoren. Die große Mehrheit dieser Investoren in dem oft kleinteiligen Markt kauft in der Umgebung ihres Wohnortes und hält damit das Preisniveau in der Breite hoch.
Wohl jeder kann sich an die vorhergesagten „blühenden Landschaften“ nach der Wende erinnern. Im Jahr 1989 setzte sich der Wohnungsbestand der neuen Bundesländer entweder aus unsanierten Altbauten aus der Vorkriegszeit oder aus Plattenbauten minderer Qualität zusammen.
Die Kombination aus erwarteter prosperierender wirtschaftlicher Entwicklung und hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten führte zu einem Run auf die „Ostimmobilien“. Dieser Begriff bildete sich, nachdem anstelle der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung das allgemein bekannte Gegenteil eintrat: massiver Arbeitsplatzabbau verbunden mit starker Bevölkerungsabwanderung gerade der jungen, gebildeten Bevölkerungsteile. Infolgedessen entwickelten sich die Immobilieninvestments im besten Fall deutlich schlechter als erwartet, in vielen Fällen aber zum finanziellen Desaster.
Der Begriff „Ostimmobilie“ steht seitdem gemeinsam mit „Bauherrenmodell“ als Synonym für ein desaströses Investment in Immobilien. Die Presseberichterstattung in den letzten Jahren zementierte diesen Begriff: Jeder Artikel über den demografischen Wandel beinhaltet berechtigterweise die problematische Entwicklung in den neuen Bundesländern.
Nachdem durch diese Historie die gutverdienenden westdeutschen Selbstständigen, Freiberufler, leitenden Angestellten und Erben als Käufer von „Ostimmobilien“ ausgefallen sind, hat sich der Kreis der potenziellen Investoren stark minimiert.
Zusätzlich erschwert die restriktive Kreditvergabepolitik der (Groß-)Banken eine Investition in Renditeimmobilien. Nur bei Topbonität des Investors und einem entsprechenden Eigenkapitaleinsatz, der bis zu 25 % des Kaufpreises betragen kann, werden Finanzierungen bewilligt. Zusätzlich beschränken viele Banken ihre Engagements auf die wenigen größeren Städte.
Die lokalen Sparkassen und Volksbanken, die die Immobiliensituation vor Ort besser einschätzen können, haben zum Teil noch notleidende Engagements in ihren Büchern, was zu einer deutlich zurückhaltenderen Kreditvergabe führt. Zudem können Investments im siebenstelligen Bereich nur von den größeren Instituten zu marktgängigen Konditionen begleitet werden.
Unterm Strich kommen also für Immobilieninvestitionen nur solvente Investoren mit entsprechender Kenntnis der lokalen Verhältnisse in Frage. Diese finden sich in den neuen Bundesländern aufgrund der Historie und der wirtschaftlichen Entwicklung aber kaum. Denn dort gibt es keine vererbten Vermögen und nur wenige Spitzenverdiener. So verfügt etwa Sachsen nur über zwei Einkommensmillionäre, wohingegen allein Düsseldorf 187 Einkommensmillionäre verzeichnet!
Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Zum grundlegenden Verständnis des ostdeutschen Wohnungsmarktes ist die Betrachtung der historischen Entwicklung erforderlich. Nach dem Zweiten Weltkrieg waren fast alle Mittel- und Großstädte sowie viele Kleinstädte, in denen sich
Wohnraumnachfrage in Deutschland im Überblick. In der Vergangenheit ist in vielen Regionen Deutschlands die Einwohnerzahl gesunken. Aufgrund sinkender Haushaltsgrößen blieb die Zahl der Wohnungsnachfrager aber häufig konstant oder stieg sogar an. Künftig ist
Zukünftige Entwicklung. Bis auf wenige Großstädte und prosperierende Regionen werden aufgrund der demografischen Entwicklung zukünftig weite Teile Deutschlands mit einem Wohnraumüberhang zu kämpfen haben. Der wohnwirtschaftliche Strukturwandel wird unaufhaltsam fortschreiten und in den
